Słownik pojęć

Akt notarialny – jest to dokument sporządzony przez notariusza zgodnie z ustawą prawo o notariacie oraz innymi przepisami. Notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron.

Źródło: ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie

Analiza najwyższego i najlepszego sposobu użytkowania (HBU) – analiza wariantów wykorzystania nieruchomości, które są jednocześnie fizycznie możliwe, prawnie dopuszczalne i finansowo wykonalne. Spośród wariantów spełniających te warunki wybiera się sposób użytkowania prowadzący do najwyższej wartości nieruchomości. Wynik może dotyczyć dalszego użytkowania istniejącej zabudowy, jej przebudowy albo zagospodarowania gruntu w inny sposób.

Źródło: Międzynarodowe Standardy Wyceny (IVS), pojęcie highest and best use

Cechy rynkowe – właściwości nieruchomości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Mogą obejmować między innymi lokalizację, stan techniczny, standard, powierzchnię, przeznaczenie, dostępność komunikacyjną i stan prawny. Wagi cech oraz skale ocen powinny wynikać z analizy danego rynku, a nie wyłącznie z subiektywnej oceny rzeczoznawcy.

Źródło: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

Cena transakcyjna – cena uzgodniona przez strony konkretnej transakcji sprzedaży nieruchomości. Nie jest automatycznie tożsama z wartością rynkową: przed wykorzystaniem jej w wycenie należy zbadać warunki zawarcia umowy, relacje między stronami, sposób finansowania, datę transakcji oraz ewentualne okoliczności szczególne wpływające na cenę.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz praktyka analizy rynku

Czynsz efektywny – ekonomiczny poziom czynszu po uwzględnieniu zachęt dla najemcy, okresów bezczynszowych, wakacji czynszowych, indeksacji, czynszu od obrotu i innych zapisów umowy. Pozwala porównywać umowy najmu o odmiennej strukturze płatności poprzez sprowadzenie ich przepływów do porównywalnej podstawy.

Źródło: opracowanie własne na podstawie praktyki wyceny nieruchomości komercyjnych

Data wyceny – dzień, na który określana jest wartość nieruchomości. Wartość odzwierciedla stan rynku, stan prawny i faktyczny nieruchomości oraz informacje dostępne na tę datę. Nie należy jej utożsamiać z datą oględzin ani datą sporządzenia lub podpisania operatu szacunkowego.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości

Dochód operacyjny netto (DON/NOI) – roczny dochód pozostający po odjęciu od efektywnego dochodu brutto wydatków operacyjnych niezbędnych do utrzymania zdolności nieruchomości do generowania przychodu. Co do zasady nie obejmuje kosztów finansowania, podatku dochodowego ani amortyzacji; sposób ujęcia rezerw i nakładów kapitałowych musi być spójny z przyjętą stopą kapitalizacji lub dyskontową.

Źródło: opracowanie własne na podstawie metodyki podejścia dochodowego

Dyskontowanie strumieni dochodów (DCF) – technika wyceny, w której prognozowane przepływy pieniężne z kolejnych okresów oraz wartość rezydualną sprowadza się do wartości bieżącej przy użyciu stopy dyskontowej. Prognoza powinna odzwierciedlać między innymi warunki najmu, pustostany, koszty operacyjne, nakłady, indeksację i ryzyko charakterystyczne dla nieruchomości.

Źródło: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

Działka budowlana – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Źródło: ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Działka budowlana – należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Działka gruntu – należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Efektywny dochód brutto (EDB) – potencjalny dochód brutto skorygowany o typowe dla rynku straty z tytułu pustostanów i zaległości czynszowych, a następnie powiększony o pozostałe dochody generowane przez nieruchomość. Stanowi punkt wyjścia do obliczenia dochodu operacyjnego netto.

Źródło: opracowanie własne na podstawie metodyki podejścia dochodowego

Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) – rozumie się przez to system informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami;

Źródło: Ustawa z dnia 5 czerwca 2014 r. o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Front działki – należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Źródło: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Hipoteka – ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane dla zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela, z wyjątkami wynikającymi z ustawy. Hipoteka powstaje co do zasady z chwilą wpisu do księgi wieczystej.

Źródło: ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Kapitalizacja prosta – technika przekształcenia stabilnego, reprezentatywnego dochodu rocznego w wartość nieruchomości. Wartość oblicza się przez podzielenie dochodu przez stopę kapitalizacji albo przez pomnożenie dochodu przez odpowiadający jej współczynnik kapitalizacji. Technika zakłada względną stabilność dochodu w przyjętym horyzoncie.

Źródło: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

Koszt odtworzenia – koszt wykonania repliki istniejących części składowych nieruchomości przy zastosowaniu takiej samej technologii, materiałów, rozwiązań przestrzennych i standardu wykonania. W wycenie koszt ten pomniejsza się o odpowiednio ustalone zużycie.

Źródło: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

Koszt zastąpienia – koszt wykonania obiektu o tej samej funkcji i podobnej użyteczności co obiekt wyceniany, lecz z użyciem współczesnych technologii, materiałów i rozwiązań projektowych. Pozwala uniknąć odtwarzania elementów przestarzałych lub nadmiarowych, które nie zwiększają użyteczności nieruchomości.

Źródło: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

Księga wieczysta – publiczny rejestr prowadzony w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Obejmuje oznaczenie nieruchomości, wpisy dotyczące własności lub użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych i roszczeń oraz hipotek. Przy analizie należy uwzględniać między innymi domniemanie zgodności wpisanego prawa z rzeczywistym stanem prawnym i zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Źródło: ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Lokal – rozumie się przez to samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, w rozumieniu przepisów art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Źródło: Ustawa z dnia 5 czerwca 2014 r. o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji

Lokal użytkowy – należy przez to rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Źródło: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

LTV – (ang. loan to value) jest to stosunek kwoty kredytu do wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. LTV jest współczynnikiem używanym w bankowości. Współczynnik LTV wyrażany jest w procentach.

Mapa zasadnicza – rozumie się przez to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające informacje o przestrzennym usytuowaniu: punktów osnowy geodezyjnej, działek ewidencyjnych, budynków, konturów użytków gruntowych, konturów klasyfikacyjnych, sieci uzbrojenia terenu, budowli i urządzeń budowlanych oraz innych obiektów topograficznych, a także wybrane informacje opisowe dotyczące tych obiektów;

Źródło: Ustawa z dnia 5 czerwca 2014 r. o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji

Metoda analizy statystycznej rynku – metoda podejścia porównawczego, w której wartość określa się na podstawie odpowiednio licznego zbioru cen transakcyjnych i cech nieruchomości reprezentatywnych dla badanego rynku. Zależności pomiędzy cenami a cechami ustala się metodami statystycznymi, a zastosowany model wymaga oceny jakości danych, dopasowania i istotności zmiennych.

Źródło: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

Metoda inwestycyjna – metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Metoda korygowania ceny średniej – przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Metoda kosztów odtworzenia – metoda podejścia kosztowego, w której ustala się koszt wykonania repliki części składowych gruntu przy użyciu tej samej technologii i materiałów, a następnie uwzględnia ich zużycie. Wartość nieruchomości obejmuje również wartość gruntu określoną odrębnie.

Źródło: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

Metoda kosztów zastąpienia – metoda podejścia kosztowego oparta na koszcie wykonania części składowych o tej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, lecz w aktualnie stosowanej technologii. Od kosztu nowego obiektu odejmuje się wartość zużycia, a wartość gruntu określa się oddzielnie.

Źródło: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

Metoda porównywania parami – przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Metoda pozostałościowa – metoda podejścia mieszanego stosowana, gdy nieruchomość ma być przedmiotem robót rozwojowych, budowlanych lub modernizacyjnych. Wartość nieruchomości wyprowadza się z wartości po zakończeniu przedsięwzięcia, pomniejszonej o koszty jego realizacji i zysk inwestora. Wynik jest szczególnie wrażliwy na założenia dotyczące cen sprzedaży, harmonogramu, kosztów i finansowania.

Źródło: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

Metoda zysków – metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Mienie – mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.

Źródło: ustawa z 23 kwietnia 1965 r. Kodeks cywilny

Mieszkanie – należy przez to rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Źródło: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Nakłady na nieruchomość – udokumentowane wydatki lub działania prowadzące do powstania, ulepszenia albo odtworzenia części składowych nieruchomości. Wartość nakładów nie musi być równa ich kosztowi: zależy od tego, w jakim stopniu rynek rozpoznaje ich użyteczność i wpływ na wartość całej nieruchomości.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości

Nieruchomość – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Źródło: ustawa z 23 kwietnia 1965 r. Kodeks cywilny

Nieruchomość gruntowa – należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Nieruchomość podobna – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Nieruchomość rolna – nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Źródło: ustawa z 23 kwietnia 1965 r. Kodeks cywilny

Nieruchomość rolna – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;

Źródło: Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Obszar rynku – przestrzenny, przedmiotowy i czasowy zakres rynku właściwego dla wycenianej nieruchomości. Jego granice wynikają z zachowań uczestników rynku, substytucyjności nieruchomości, dostępności danych i celu wyceny, dlatego nie muszą pokrywać się z granicami administracyjnymi.

Źródło: opracowanie własne na podstawie zasad analizy rynku nieruchomości

Określanie wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Operat szacunkowy
Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Pas służebności przesyłu – powierzchnia nieruchomości lub jej część związana z urządzeniem przesyłowym, niezbędna do korzystania z tego urządzenia zgodnie z jego przeznaczeniem. Zakres pasa powinien wynikać z rodzaju urządzenia, sposobu eksploatacji, niezbędnego dostępu oraz faktycznych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości.

Źródło: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

Plan miejscowy – należy przez to rozumieć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Plan ogólny gminy – akt prawa miejscowego obejmujący obszar gminy, z wyłączeniami przewidzianymi w ustawie. Określa między innymi strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne. Jego ustalenia wiążą przy sporządzaniu planów miejscowych oraz stanowią podstawę określonych w ustawie decyzji o warunkach zabudowy, dlatego mogą istotnie wpływać na potencjał inwestycyjny gruntu.

Źródło: ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Podejście dochodowe – podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.

Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Podejście kosztowe – podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.

Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 21 września 2004 r.)

Podejście mieszane
Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Podejście porównawcze – podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Źródło: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Potencjalny dochód brutto (PDB) – całkowity dochód, jaki nieruchomość mogłaby generować przy pełnym wynajęciu i terminowym regulowaniu należności, na warunkach przyjętych w analizie. Nie uwzględnia strat z pustostanów i zaległości ani kosztów operacyjnych, dlatego nie może być bezpośrednio kapitalizowany stopą właściwą dla dochodu operacyjnego netto.

Źródło: opracowanie własne na podstawie metodyki podejścia dochodowego

Powiatowy zasób geodezyjny i kartograficzny – rozumie się przez to powiatową część państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego prowadzoną przez starostów i prezydentów miast na prawach powiatu przy pomocy geodetów powiatowych;

Źródło: Ustawa z dnia 5 czerwca 2014 r. o zmianie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Powierzchnia użytkowa – powierzchnia obliczana według zasad właściwych dla celu pomiaru i rodzaju nieruchomości. Jej wynik może różnić się zależnie od zastosowanej ustawy, rozporządzenia, normy lub standardu rynkowego, między innymi w zakresie wnęk, ścian działowych i pomieszczeń o ograniczonej wysokości. W operacie należy wskazać źródło danych i przyjętą podstawę pomiaru.

Źródło: opracowanie własne na podstawie przepisów techniczno-budowlanych i zasad pomiaru powierzchni

Pustostany i straty w czynszu – pomniejszenie potencjalnego dochodu brutto uwzględniające niewynajętą powierzchnię, okresy rotacji najemców, zaległości i nieściągalne należności. Założenie powinno odzwierciedlać długookresową sytuację właściwego segmentu rynku oraz indywidualne ryzyko nieruchomości, a nie wyłącznie stan z dnia oględzin.

Źródło: opracowanie własne na podstawie metodyki podejścia dochodowego

Rynek nieruchomości – ogół relacji i mechanizmów, w ramach których uczestnicy zgłaszają popyt i podaż, zawierają transakcje oraz kształtują ceny, czynsze i stopy zwrotu. Jest rynkiem lokalnym i segmentowanym; jego analizę prowadzi się z uwzględnieniem rodzaju praw, funkcji nieruchomości, lokalizacji, jakości aktywów i okresu badania.

Źródło: opracowanie własne na podstawie ekonomiki rynku nieruchomości

Służebność gruntowa – ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość na rzecz właściciela innej nieruchomości w celu zwiększenia jej użyteczności. Może polegać na prawie korzystania z nieruchomości obciążonej, ograniczeniu działań jej właściciela albo zakazie wykonywania określonych uprawnień. Wpływ na wartość analizuje się odrębnie dla nieruchomości władnącej i obciążonej.

Źródło: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

Służebność przesyłu – ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na rzecz przedsiębiorcy, który jest lub zamierza zostać właścicielem urządzeń przesyłowych. Uprawnia do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem urządzeń, a jej wycena uwzględnia zakres ingerencji, okres trwania prawa i ograniczenia właściciela.

Źródło: ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości

Standardy zawodowe – należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa;

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Stan nieruchomości – należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona;

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Stopa dyskontowa – wymagana przez uczestników rynku stopa zwrotu, za pomocą której przyszłe przepływy pieniężne sprowadza się do wartości bieżącej. Uwzględnia wartość pieniądza w czasie i ryzyko właściwe dla prognozowanych przepływów. Jej postać nominalna lub realna oraz ujęcie podatków i inflacji muszą być zgodne z konstrukcją modelu DCF.

Źródło: opracowanie własne na podstawie techniki dyskontowania strumieni dochodów

Stopa kapitalizacji – stopa służąca do przekształcenia stabilnego dochodu rocznego w wartość nieruchomości w technice kapitalizacji prostej. Odzwierciedla oczekiwania inwestorów dotyczące ryzyka, wzrostu dochodu, płynności i cech danego segmentu rynku. Musi być spójna z kategorią kapitalizowanego dochodu oraz sposobem ujmowania kosztów i nakładów.

Źródło: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

Szacowanie nieruchomości – należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Użytkowania wieczyste – prawo, które zostało wprowadzone ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 z późn. zm.). Celem było ułatwienie szybkiego rozwoju budownictwa mieszkaniowego w miejsce poprzednio obowiązującego prawa zabudowy i instytucji własności czasowej. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że użytkowanie wieczyste stanowi prawo pośrednie pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi.

Wartość katastralna – wartość ustalana w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Powinna uwzględniać różnice występujące między nieruchomościami oraz zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do osiągnięcia przy zastosowaniu procedur właściwych dla wyceny masowej. Nie jest tożsama z indywidualnie określaną wartością rynkową.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Wartość odtworzeniowa – wartość określana dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są albo nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także gdy wymagają tego przepisy szczególne. Odpowiada kosztom odtworzenia części składowych pomniejszonym o zużycie, z uwzględnieniem wartości gruntu.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Wartość rezydualna – przewidywana wartość nieruchomości na koniec szczegółowego okresu prognozy w modelu DCF. Najczęściej wyznacza się ją przez kapitalizację dochodu z okresu następującego po prognozie albo na podstawie przewidywanej ceny sprzedaży, po uwzględnieniu kosztów transakcyjnych. Założenia muszą być spójne z długoterminowym tempem wzrostu i ryzykiem.

Źródło: opracowanie własne na podstawie techniki dyskontowania strumieni dochodów

Wartość rynkowa – szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Jest wynikiem procesu wyceny, a nie ceną konkretnej, już zawartej transakcji.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Wycena nieruchomości – należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości.

Źródło: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) – szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalana na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu procedury i zawarciu umowy urbanistycznej. Może obejmować inwestycję główną i uzupełniającą, a jego wejście w życie zastępuje na objętym obszarze wcześniejszy plan miejscowy lub jego część.

Źródło: ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym