Lista dokumentów do wyceny zależy od rodzaju prawa, nieruchomości i celu operatu. Rzeczoznawca nie zawsze potrzebuje papierowego odpisu księgi wieczystej, a klient nie powinien zamawiać wszystkich możliwych wypisów przed uzgodnieniem zakresu. Najlepiej zacząć od numeru księgi, podstawy nabycia i dokumentu potwierdzającego powierzchnię.
Najpierw przekaż podstawowe dane, a dopiero potem uzupełniaj dokumenty wskazane przez rzeczoznawcę. To ogranicza koszt i ryzyko zamówienia niewłaściwego zaświadczenia.
Dokumenty do wyceny mieszkania
Dla lokalu stanowiącego odrębną własność potrzebny jest numer księgi wieczystej, dokument nabycia oraz dane o powierzchni i pomieszczeniach przynależnych. Przy spółdzielczym własnościowym prawie zakres potwierdza spółdzielnia. Jeżeli wycena dotyczy rynku pierwotnego, przydatne są umowa deweloperska, rzut, standard i dokumenty praw związanych z miejscem postojowym.
Dokumenty do wyceny domu
Oprócz dokumentów gruntu potrzebne są dane budynku: powierzchnie, rok i technologia budowy, pozwolenia lub zgłoszenia, projekt albo inwentaryzacja oraz informacje o rozbudowach. Przy budynku w budowie ważny jest aktualny stopień zaawansowania i kosztorys pozostałych prac.
Dokumenty do wyceny działki
Najczęściej analizuje się księgę wieczystą, dane ewidencyjne, mapę, dostęp do drogi i przeznaczenie w planie miejscowym. Przy braku planu mogą być potrzebne decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia, warunki przyłączenia mediów lub inne dokumenty pokazujące możliwości zagospodarowania.
- numer księgi wieczystej;
- numery działek i obręb ewidencyjny;
- wypis z rejestru gruntów, jeśli jest wymagany dla celu;
- informacja o MPZP lub decyzja WZ;
- dokumenty dotyczące służebności i dostępu do drogi.
Cel wyceny może rozszerzyć listę
Bank może mieć własny formularz, sąd może określić datę historyczną, a przy spadku potrzebny jest dokument nabycia. Nieruchomość komercyjna wymaga umów najmu, zestawienia przychodów i kosztów oraz informacji o pustostanach. Aktualną listę bazową publikujemy również na stronie dokumenty do wyceny.
Nieruchomość komercyjna i wynajęta
Przy obiekcie dochodowym potrzebne są umowy najmu z aneksami, zestawienie powierzchni, czynszów, opłat, zaległości, pustostanów i kosztów właściciela. Ważne są również zachęty dla najemców i planowane nakłady. Sam przelew czynszu z jednego miesiąca nie pokazuje trwałego dochodu nieruchomości.
W przypadku przedsiębiorstwa działającego w nieruchomości trzeba oddzielić wartość gruntu i budynków od wartości biznesu, wyposażenia oraz marki. Zakres zlecenia powinien wskazywać, które składniki podlegają wycenie.
Wycena na datę historyczną
Do spadku, podatku lub podziału może być potrzebny stan z przeszłości. Przygotuj stare zdjęcia, protokoły, dokumentację remontów, decyzje administracyjne i informacje o sposobie użytkowania. Rzeczoznawca dobiera dane rynkowe odpowiadające wymaganej dacie, więc bieżące ogłoszenia nie rozwiązują problemu.
Jak przygotować nieruchomość do oględzin
Zapewnij dostęp do wszystkich pomieszczeń, budynków i istotnych instalacji. Nie trzeba wykonywać porządków jak do sesji sprzedażowej, ale nie należy zasłaniać usterek ani blokować pomiaru. Właściciel powinien wskazać zmiany, szkody i elementy niewidoczne, a rzeczoznawca sam oceni ich znaczenie dla wyceny.
- ustal osobę, która udostępni całą nieruchomość;
- przygotuj klucze do piwnicy, garażu i pomieszczeń technicznych;
- poinformuj o samowolnych zmianach i trwających pracach;
- nie przesyłaj zbędnych dokumentów zawierających dane niezwiązane ze zleceniem.
Najczęstsze pytania
Czy muszę mieć papierowy odpis księgi wieczystej?
Nie zawsze. Często wystarcza numer księgi, ale konkretny cel może wymagać dokumentu w określonej formie.
Czy rzeczoznawca może sam pozyskać dokumenty?
Część danych może pozyskać na podstawie upoważnienia lub z publicznych rejestrów. Zakres, koszt i termin trzeba uzgodnić.
Czy brak jednego dokumentu uniemożliwia wycenę?
Nie zawsze, lecz rzeczoznawca musi mieć wystarczające dane do wiarygodnego rozpoznania prawa i cech nieruchomości.
Nie wiesz, od czego zacząć? Wyślij rodzaj nieruchomości, cel i numer księgi, a otrzymasz dopasowaną listę.
