Z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało z mocy prawa przekształcone w prawo własności. Nie objęło to automatycznie każdego gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Przy sprzedaży mieszkania, wycenie lub porządkowaniu księgi wieczystej trzeba sprawdzić zakres przekształcenia, treść zaświadczenia i rozliczenie opłat.
Przekształcenie dotyczy gruntu, a nie samego lokalu. Najważniejszym dokumentem jest zaświadczenie właściwego organu i zgodny z nim wpis w księdze wieczystej.
Jakie grunty objęło przekształcenie
Mechanizm ustawowy objął grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne, wraz z urządzeniami i obiektami umożliwiającymi prawidłowe korzystanie z budynków. W nieruchomościach o funkcji mieszanej sytuacja części komercyjnej może wymagać oddzielnej analizy.
Zaświadczenie i wpis w księdze wieczystej
Przekształcenie nastąpiło z mocy prawa, natomiast zaświadczenie potwierdza jego datę i informuje o obowiązku wnoszenia opłaty. Organ przekazuje dokument również do sądu wieczystoksięgowego. Przed transakcją warto porównać zaświadczenie, aktualną treść działu II księgi oraz wpis roszczenia o opłatę w dziale III.
- ustal, czy zaświadczenie obejmuje cały udział związany z lokalem;
- sprawdź, czy opłaty roczne lub opłata jednorazowa zostały rozliczone;
- przy sprzedaży uzyskaj dokumenty wymagane przez notariusza;
- nie utożsamiaj wpisu roszczenia o opłatę z hipoteką bankową.
Ile trwa wnoszenie opłaty przekształceniowej
Standardowo opłata jest wnoszona przez 20 lat. Jej wysokość odpowiada opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste, która obowiązywałaby w 2019 roku. Właściciel może zgłosić zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, a możliwość i wysokość bonifikaty zależą m.in. od tego, czy grunt należał do Skarbu Państwa czy jednostki samorządu.
Wpływ przekształcenia na wycenę
Przy wycenie lokalu rzeczoznawca identyfikuje prawo do gruntu, pozostałe opłaty i ewentualne rozbieżności dokumentów. Samo przekształcenie nie uzasadnia automatycznego dodania stałej kwoty do ceny mieszkania. Rynek może inaczej reagować na lokal z całkowicie rozliczoną opłatą, a inaczej na nieruchomość z niejasnym stanem wpisów.
Zakres analizy dla lokalu opisuje strona wycena nieruchomości lokalowych.
Sprzedaż lokalu po przekształceniu
Przed sprzedażą właściciel powinien ustalić, czy w księdze widnieje już własność gruntu oraz roszczenie o opłatę. Notariusz może wymagać zaświadczenia o wysokości i okresie pozostałych opłat albo potwierdzenia wniesienia opłaty jednorazowej. Nabywca powinien wiedzieć, czy przejmuje obowiązek dalszego płacenia, ponieważ ma to znaczenie dla całkowitego kosztu zakupu.
Nieaktualny wpis w księdze nie zawsze oznacza, że przekształcenie nie nastąpiło. Może jednak utrudnić transakcję lub finansowanie, dlatego dokumenty warto uporządkować przed wystawieniem lokalu na sprzedaż, a nie dopiero po znalezieniu kupującego.
Garaże, lokale usługowe i nieruchomości mieszane
W budynku wielofunkcyjnym trzeba sprawdzić, które grunty i udziały spełniały ustawowe warunki. Garaż może być pomieszczeniem przynależnym, częścią nieruchomości wspólnej albo odrębnym lokalem; z tego powodu nie należy przenosić wniosków z jednego aktu notarialnego na inny. Części wykorzystywane do działalności gospodarczej mogą też podlegać odmiennym regułom pomocy publicznej i opłat.
Najczęstsze problemy w dokumentach
W praktyce spotyka się różnice między udziałem opisanym w zaświadczeniu i księdze, brak wykreślenia roszczenia po spłacie, niejasne przypisanie garażu albo kilka zaświadczeń dotyczących jednej inwestycji. Rzeczoznawca opisuje stan zastany i jego wpływ na rynek, natomiast sprostowanie dokumentu prowadzi właściwy organ lub sąd. Im wcześniej wykryje się rozbieżność, tym mniejsze ryzyko opóźnienia operatu i umowy.
Źródła i zastrzeżenie
Podstawowe zasady, terminy wydania zaświadczeń i opis opłat publikuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Artykuł ma charakter informacyjny. W sprawie prawnej, podatkowej lub kredytowej sprawdź aktualne wymagania właściwego urzędu, notariusza, sądu albo banku.
Najczęstsze pytania
Czy trzeba było składać wniosek o samo przekształcenie?
Nie, dla gruntów objętych ustawą przekształcenie nastąpiło z mocy prawa 1 stycznia 2019 roku. Wniosek może być potrzebny do szybszego uzyskania zaświadczenia.
Czy opłatę przekształceniową można spłacić jednorazowo?
Tak. Warunki i możliwa bonifikata zależą od właściciela gruntu oraz właściwych przepisów lub uchwał.
Czy każdy grunt w użytkowaniu wieczystym został przekształcony?
Nie. Automatyczne przekształcenie dotyczyło określonych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.
Jeżeli operat ma uwzględnić przekształcenie i pozostałe opłaty, prześlij numer księgi wieczystej oraz zaświadczenie do wstępnej weryfikacji dokumentów.
